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內(nèi)容概括

工業(yè)地產(chǎn)指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等。在我國，工業(yè)房地產(chǎn)的土地批租年限為50年。成都市溫江區(qū)位于成都平原腹心，地跨東經(jīng)103°41′~103°55′北緯30°36′~30°52′。東臨成都市青羊區(qū)，南毗雙流縣，西接崇州市，北靠郫縣、都江堰市。溫江城區(qū)距成都市中心城區(qū)16公里，距雙流國際機(jī)場18公里。 2018年成都市溫江區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）184.6億元，按可比價格計算，比上年增長8.1%；溫江區(qū)固定資產(chǎn)投資額為368.09億元，其中工業(yè)項目固定投資為83.6億元。溫江區(qū)第一產(chǎn)業(yè)增加值17.83億元，增長3.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值212.72億元，增長7.7%；第三產(chǎn)業(yè)增加值195.91億元，增長9.2%。截至 2018年5月底，成都市溫江區(qū)工業(yè)用地建設(shè)面積為10.27萬平方米。“十三五”，溫江區(qū)將堅持“創(chuàng)新引領(lǐng)、高端突破、融合發(fā)展”的思路，以“三醫(yī)融合”為主攻方向，構(gòu)建以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)、以新興工業(yè)為支撐，以都市現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。規(guī)劃置地城南工業(yè)園以及其他散布的工業(yè)用地，并在現(xiàn)有工業(yè)集中發(fā)展區(qū)基礎(chǔ)上向新春、興元片區(qū)擴(kuò)展，即向新華大道以南擴(kuò)展。2030年發(fā)展中，規(guī)劃將新華大道以北錦繡大道以西部分工業(yè)用地調(diào)整為商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地及公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地。規(guī)劃至2020年，工業(yè)用地面積1001.9公頃，占建設(shè)用地面積的13.2%；規(guī)劃至2030年，工業(yè)用地面積887.5公頃，占建設(shè)用地面積的11.1%。

報告目錄

第一章工業(yè)地產(chǎn)概述 9

第一節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)界定 9

一、工業(yè)地產(chǎn)的定義 9
二、工業(yè)地產(chǎn)的特性 9
（一）政策主導(dǎo)性 9
（二）區(qū)域性分析 10
（三）項目增值性 10
（四）投資回收期長 11
三、工業(yè)地產(chǎn)的分類 12
（一）物流倉儲 12
（二）工業(yè)廠房 13
（三）工業(yè)研發(fā)樓宇 15

第二節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式 16

一、工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式 16
（一）開發(fā)主體 16
（二）操作手段 17
（三）所需外部條件 17
（四）開發(fā)模式流程 17
二、主體企業(yè)引導(dǎo)模式 18
（一）開發(fā)主體 18
（二）操作手段 18
（三）所需外部條件 18
（四）開發(fā)模式流程 18
三、工業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)模式 19
（一）開發(fā)主體 19
（二）操作手段 19
（三）所需外部條件 19
（四）開發(fā)模式流程 19
四、綜合開發(fā)模式 20
（一）開發(fā)主體 20
（二）操作手段 20
（三）所需外部條件 20
（四）開發(fā)模式流程 20

第三節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)主要盈利模式 21

一、工業(yè)地產(chǎn)出租模式 21
二、工業(yè)地產(chǎn)出售模式 21
三、工業(yè)地產(chǎn)REITS 22
四、工業(yè)地產(chǎn)收入來源 22

第二章成都市溫江區(qū)工業(yè)地產(chǎn)環(huán)境背景分析 23

第一節(jié) 成都市溫江區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 23

一、成都市溫江區(qū)GDP增長情況 23
二、成都市溫江區(qū)固定資產(chǎn)投資 23
三、成都市溫江區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 24
四、成都市溫江區(qū)工業(yè)發(fā)展形勢 25

第二節(jié) 成都市溫江區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 26

一、成都市溫江區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益情況 26
（一）成都市溫江區(qū)工業(yè)增加值分析 26
（二）成都市溫江區(qū)工業(yè)企業(yè)數(shù)量分析 27
（三）成都市溫江區(qū)工業(yè)企業(yè)效益分析 28
二、工業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)分析 28
三、成都市溫江區(qū)工業(yè)發(fā)展區(qū)域布局 28

第三節(jié) 成都市溫江區(qū)地域環(huán)境分析 28

一、地理位置 28
二、地形地貌 29
三、生態(tài)氣候 29
四、資源分布 29

第四節(jié) 成都市溫江區(qū)工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 31

一、交通 31
二、供電 32
三、供水 32
四、供氣 33
五、排水 33

第五節(jié) 成都市溫江區(qū)工業(yè)地產(chǎn)市場政策環(huán)境 33

一、房地產(chǎn)政策環(huán)境綜述 33
二、土地市場政策環(huán)境分析 36
三、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃重點(diǎn)政策分析 37
四、招商引資優(yōu)惠政策分析 37

第六節(jié) 成都市溫江區(qū)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)社會環(huán)境分析 38

一、人口數(shù)量分析 38
二、居民收支情況 39
三、招商引資情況 39

第三章成都市溫江區(qū)重點(diǎn)工業(yè)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀與產(chǎn)業(yè)集群分析 41

第一節(jié) 成都市生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 41

一、成都市溫江區(qū)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀概述 41
二、成都市溫江區(qū)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模分析 41
三、成都市溫江區(qū)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效益情況 42
四、成都市溫江區(qū)生物醫(yī)藥重點(diǎn)企業(yè)排名分析 42
五、成都市溫江區(qū)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)集群分布情況 43
六、成都市溫江區(qū)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展規(guī)劃 43

第二節(jié) 成都市溫江區(qū)電子信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 44

一、成都市溫江區(qū)電子信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀概述 44
二、成都市溫江區(qū)電子信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模分析 45
三、成都市溫江區(qū)電子信息產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效益情況 45
四、成都市溫江區(qū)電子信息產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展規(guī)劃 45

第三節(jié) 成都市溫江區(qū)農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 46

一、成都市溫江區(qū)農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀概述 46
二、成都市溫江區(qū)農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模分析 47
三、成都市溫江區(qū)農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效益情況 47
四、成都市溫江區(qū)農(nóng)產(chǎn)品加工重點(diǎn)企業(yè)排名分析 48
五、成都市溫江區(qū)農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)集群分布情況 48

第四章成都市溫江區(qū)土地市場分析 49

第一節(jié) 成都市溫江區(qū)城市規(guī)劃布局 49

第二節(jié) 成都市溫江區(qū)土地供應(yīng)分析 51

第三節(jié) 成都市溫江區(qū)土地成交分析 52

一、成交地塊規(guī)劃用途 52
二、成交地塊用地面積 53
三、成交地塊建筑面積 54
四、成交地塊的容積率 56
五、成交地塊受讓單位 57

第四節(jié) 成都市溫江區(qū)土地成交價格 59

一、成交地塊的起始價 59
二、成交地塊的成交價 61
三、地塊的成交樓面價 62

第五章成都市溫江區(qū)工業(yè)地產(chǎn)二級市場研究 65

第一節(jié) 成都市溫江區(qū)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀 65

一、成都市溫江區(qū)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)總況 65
二、成都市溫江區(qū)工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢 65
三、成都市溫江區(qū)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營 65

第二節(jié) 各類工業(yè)廠房建設(shè)設(shè)計 66

一、單層廠房 66
二、多層廠房 66
三、熱加工廠房 67
四、冷加工廠房 68
五、工業(yè)廠房建設(shè)趨勢 68

第三節(jié) 成都市溫江區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化廠房分析 69

一、工業(yè)廠房投資流程 69
二、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房優(yōu)勢 69
三、標(biāo)準(zhǔn)廠房成本核算 70
四、定制工業(yè)廠房優(yōu)勢 71

第六章成都市溫江區(qū)典型的工業(yè)地產(chǎn)項目分析 73

第一節(jié) 成都海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)園 73

一、園區(qū)發(fā)展基本情況 73
二、園區(qū)功能及布局 73
三、園區(qū)運(yùn)作現(xiàn)狀分析 73
四、園區(qū)運(yùn)作模式分析 74
五、園區(qū)投資優(yōu)勢分析 74

第二節(jié) 科倫生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園 76

一、園區(qū)發(fā)展基本情況 76
二、園區(qū)功能及布局 76
三、園區(qū)運(yùn)作規(guī)劃分析 76

第三節(jié) 成都華銀工業(yè)港區(qū) 77

一、園區(qū)發(fā)展基本情況 77
二、園區(qū)功能及布局 77
三、園區(qū)運(yùn)作現(xiàn)狀分析 77
四、園區(qū)投資優(yōu)勢分析 78

第四節(jié) 其他園區(qū) 78

一、溫江共耕園區(qū) 78
二、溫江大田園區(qū) 79

第七章成都市溫江區(qū)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)招商策略分析 82

第一節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)成功開發(fā)要素 82

一、項目選址 82
二、項目定位 82
三、客戶選擇 82
四、宣傳造勢 82
五、產(chǎn)業(yè)招商 83
六、服務(wù)水平 83

第二節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)選址策略 83

一、區(qū)域環(huán)境分析 83
二、開發(fā)區(qū)環(huán)境分析 83
三、產(chǎn)業(yè)依托分析 83
四、交通物流區(qū)位分析 84
五、企業(yè)客戶來源分析 84

第三節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位策略 84

一、市場定位的必要 84
二、市場地位的策略 85

第四節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)招商引資分析 86

一、招商引資的重要性 86
二、傳統(tǒng)招商模式的問題 86
三、招商環(huán)境的打造 88
四、選商分析 89

第五節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)招商引資方式 89

一、組合營銷 89
二、中介招商 92
三、產(chǎn)業(yè)招商 93
四、網(wǎng)絡(luò)招商 94
五、其他招商方式 96

第八章成都市溫江區(qū)工業(yè)地產(chǎn)融資渠道選擇策略 98

第一節(jié) 房地產(chǎn)投資信托 98

一、房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模 98
二、信托公司發(fā)行房地信托情況 99
三、房地產(chǎn)信托地區(qū)分布情況 99

第二節(jié) 產(chǎn)業(yè)投資基金 100

一、中國產(chǎn)業(yè)投資基金發(fā)展現(xiàn)狀 100
二、中國產(chǎn)業(yè)投資基金暫行辦法 102
三、產(chǎn)業(yè)投資基金融資形式分析 105
四、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金運(yùn)作分析 105

第三節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資 107

一、股權(quán)出讓融資 107
二、增資擴(kuò)股融資 107
三、產(chǎn)權(quán)交易融資 108
四、杠桿收購融資 108
五、風(fēng)險投資融資 109
六、投資銀行融資 109
七、國內(nèi)上市融資 110
八、境外上市融資 110
九、買殼上市融資 111

第九章 2019-2023年成都市溫江區(qū)工業(yè)地產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境及風(fēng)險 113

第一節(jié) 成都市溫江區(qū)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資環(huán)境分析 113

一、成都市溫江區(qū)工業(yè)地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 113
二、成都市溫江區(qū)工業(yè)地產(chǎn)投資與影響因素分析 113
三、成都市溫江區(qū)工業(yè)地產(chǎn)融資新渠道分析 114

第二節(jié) 成都市溫江區(qū)工業(yè)地產(chǎn)投資潛力分析 116

一、工業(yè)地產(chǎn)投資價值分析 116
二、工業(yè)地產(chǎn)投資回報率分析 116
三、工業(yè)地產(chǎn)區(qū)域投資熱點(diǎn)分析 117
四、工業(yè)地產(chǎn)區(qū)域投資機(jī)會分析 118

第三節(jié) 成都市溫江區(qū)工業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險分析 119

一、政策風(fēng)險 119
二、市場風(fēng)險 119
三、擴(kuò)張風(fēng)險 119
四、經(jīng)營風(fēng)險 120

第四節(jié) 關(guān)于成都市溫江區(qū)工業(yè)地產(chǎn)投資的建議 120

圖表目錄

圖表 1 工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式流程 17
圖表 2 主體企業(yè)引導(dǎo)模式流程 18
圖表 3 工業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)模式流程 19
圖表 4 綜合開發(fā)模式流程 21
圖表 5 2015-2018年成都市溫江區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值統(tǒng)計 23
圖表 6 2015-2018年成都市溫江區(qū)固定資產(chǎn)投資情況統(tǒng)計 24
圖表 7 2015-2018年成都市溫江區(qū)工業(yè)項目投資情況 24
圖表 8 2018年成都市溫江區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況 25
圖表 9 2015-2018年成都市溫江區(qū)工業(yè)增加值情況 27
圖表 10 2015-2018年成都市溫江區(qū)規(guī)模以上企業(yè)數(shù)量情況 27
圖表 11 成都市溫江區(qū)用地指標(biāo)表 36
圖表 12 成都市溫江區(qū)城區(qū)建設(shè)用地管制分區(qū)表 36
圖表 13 成都市溫江區(qū)各類土地建設(shè)規(guī)劃表 37
圖表 14 2015-2018年成都市溫江區(qū)人口數(shù)量情況 38
圖表 15 2015-2018年成都市溫江區(qū)城鄉(xiāng)居民收入情況 39
圖表 16 2015-2018年成都市溫江區(qū)招商引資情況 40
圖表 17 成都市溫江區(qū)生物醫(yī)藥重點(diǎn)企業(yè)情況 42
圖表 18 成都醫(yī)學(xué)城“A+B”產(chǎn)業(yè)布局圖 44
圖表 19 成都市溫江區(qū)電子信息制造業(yè)企業(yè)數(shù)量情況 45
圖表 20 成都市溫江區(qū)農(nóng)產(chǎn)品加工重點(diǎn)企業(yè)情況 48
圖表 21 成都市溫江區(qū)城鎮(zhèn)等級規(guī)模結(jié)構(gòu)表 50
圖表 22 成都市溫江區(qū)城鎮(zhèn)等級規(guī)模結(jié)構(gòu)表 50
圖表 23 2015-2018年成都市溫江區(qū)土地供應(yīng)及成交情況 52
圖表 24 2015-2018年成都市溫江區(qū)成交地塊的規(guī)劃用途情況 52
圖表 25 2015-2018年成都市溫江區(qū)成交地塊用地面積情況 53
圖表 26 2015-2018年成都市溫江區(qū)成交地塊規(guī)劃建筑面積情況 55
圖表 27 2015-2018年成都市溫江區(qū)成交地塊容積率情況 56
圖表 28 2015-2018年成都市溫江區(qū)成交地塊受讓單位情況 57
圖表 29 2015-2018年成都市溫江區(qū)成交地塊起始價情況 59
圖表 30 2015-2018年成都市溫江區(qū)成交地塊成交價情況 61
圖表 31 2015-2018年成都市溫江區(qū)成交地塊成交樓面價情況 62
圖表 32 2015-2018年成都市溫江區(qū)工業(yè)用地建設(shè)用地面積情況 65
圖表 33 某單位通用廠房砼框架/單層類廠房工程說明 70
圖表 34 某單位通用廠房砼框架/單層類廠房造價說明 70
圖表 35 某廠房砼框架/雙層類廠房工程說明 71
圖表 36 某廠房砼框架/雙層類廠房造價說明 71
圖表 37 某號廠房輕鋼/單層類廠房工程說明 71
圖表 38 某號廠房輕鋼/單層類廠房造價說明 71
圖表 39 成都海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)園部分入駐企業(yè)統(tǒng)計 74
圖表 40 溫江大田園區(qū)部分入駐企業(yè)情況 80
圖表 41 2018年房地產(chǎn)集合信托月度發(fā)行規(guī)模變化趨勢圖 98
圖表 42 2018年信托公司房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模排名Top10 99
圖表 43 2018年房地產(chǎn)信托項目主要分布區(qū)域 100
圖表 44 2018年房地產(chǎn)信托項目主要分布城市 100
圖表 45 《政府出資產(chǎn)業(yè)投資基金管理暫行辦法》建立績效評價體系具體規(guī)定 104
圖表 46 成都市溫江區(qū)工業(yè)地產(chǎn)投資與價格的影響因素 114

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