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內(nèi)容概括

棚戶區(qū)通常是指城市建成區(qū)范圍內(nèi)、平房密度大、使用年限久、房屋質(zhì)量差、人均建筑面積小、基礎(chǔ)設(shè)施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大，環(huán)境臟亂差的區(qū)域。棚戶區(qū)改造就是指以改善人民群眾居住環(huán)境為前提，在確保公共利益、維護(hù)社會(huì)公平的原則下，落實(shí)城市總體規(guī)劃、增強(qiáng)城市功能、提升城市形象，強(qiáng)調(diào)改造主體多元化，尋求經(jīng)濟(jì)、物質(zhì)環(huán)境、社會(huì)及自然環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的綜合效益的城市更新行為。通過海南省上下的共同努力，以棚戶區(qū)改造為重點(diǎn)的海南城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)實(shí)現(xiàn)良好開局。截至2015年2月底，海南全省城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)已開工3676套（其中棚戶區(qū)改造已開工建設(shè)1878套），基本建成2140套，分別占計(jì)劃任務(wù)的10.11%和13.02%。《2015年海南省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作報(bào)告》中提出，2015年全省擬計(jì)劃開工建設(shè)城鎮(zhèn)保障性住房3.63萬戶，其中棚戶區(qū)改造3.29萬戶，計(jì)劃基本建成各類城鎮(zhèn)保障性住房1.64萬套。2015年?？谂飸魠^(qū)（城中村）改造計(jì)劃總數(shù)29個(gè)。2015年棚改計(jì)劃目標(biāo)中，續(xù)建項(xiàng)目5個(gè)，分別為五源河片區(qū)、海秀棚戶區(qū)（秀英段）、海秀棚戶區(qū)（龍華段）、靈山鎮(zhèn)片區(qū)（一期）、流水坡片區(qū)。2015年三亞將重點(diǎn)推進(jìn)東岸城中村、海坡村、月川村、臨春片區(qū)等18個(gè)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，2016-2018年將重點(diǎn)改造陽光海岸、港務(wù)局等20個(gè)項(xiàng)目，這38個(gè)項(xiàng)目將投入631億元的改造資金。2014年至2018年，海南省將繼續(xù)加大棚戶區(qū)改造性安居工程投入力度，進(jìn)一步加快推進(jìn)危舊房改造，建立健全分層次、多渠道的住房保障體系。未來四年全省計(jì)劃改造各類棚戶區(qū)16.12萬戶、2105.83萬平方米?！逗Ｄ鲜∪嗣裾P(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的實(shí)施意見》提出至2018年末，基本實(shí)現(xiàn)棚戶區(qū)常住人口戶均擁有或租住一套住房，基本解決低收入家庭和無房戶的住房問題，使居民住房條件明顯改善，基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)水平不斷提高。

報(bào)告目錄

第一章棚戶區(qū)改造概念綜述 10

第一節(jié) 棚戶區(qū)改造的概念 10

一、棚戶區(qū)改造的形成 10
二、棚戶區(qū)改造的范圍 10
三、棚戶區(qū)改造的要求 10
四、棚戶區(qū)改造的進(jìn)程 11

第二節(jié) 國(guó)家棚戶區(qū)改造的政策措施 12

一、棚戶區(qū)改造的政策 12
二、棚戶區(qū)改造的意義 12
三、棚戶區(qū)改造的目標(biāo) 12
四、棚戶區(qū)改造的挑戰(zhàn) 13
五、棚戶區(qū)改造的措施 13

第二章海南省城市發(fā)展背景環(huán)境 14

第一節(jié) 海南省城市發(fā)展經(jīng)濟(jì)水平 14

一、海南省區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 14
二、海南省固定資產(chǎn)投資 14
三、海南省產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 15
四、工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 16
五、城鄉(xiāng)居民收支水平 17

第二節(jié) 海南省城市生態(tài)環(huán)境分析 18

一、地理位置 18
二、自然環(huán)境 18
三、生態(tài)景觀 20
四、資源分布 20

第三節(jié) 海南省棚戶區(qū)改造政策環(huán)境 21

一、《海南省人民政府關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的實(shí)施意見》 21
二、海南再次下調(diào)公積金存貸利率 22
三、《關(guān)于嚴(yán)格規(guī)范土地一級(jí)開發(fā)管理的通知》 23
四、《?？谑械叵驴臻g開發(fā)利用規(guī)劃》 24
五、城鎮(zhèn)建設(shè)用地需避讓優(yōu)質(zhì)耕地 25

第四節(jié) 海南省棚戶區(qū)改造社會(huì)環(huán)境 25

一、人口數(shù)量分析 25
二、消費(fèi)市場(chǎng)分析 26
三、招商引資情況 26
四、居民住房情況 27

第三章海南省土地市場(chǎng)分析 28

第一節(jié) 海南省城市規(guī)劃布局 28

一、?？?28
二、三亞 30

第二節(jié) 海南省土地供應(yīng)分析 33

一、土地推出情況 33
二、土地推出分布 34

第三節(jié) 海南省土地成交分析 34

一、土地成交狀況 34
二、土地成交分布 35

第四節(jié) 土地價(jià)格體系分析 36

一、土地基準(zhǔn)地價(jià) 36
二、土地標(biāo)定地價(jià) 36
三、土地交易地價(jià) 37
四、土地拍賣地價(jià) 37

第四章海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 38

第一節(jié) 海南省房地產(chǎn)投資開發(fā)分析 38

第二節(jié) 海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)供需分析 38

一、房地產(chǎn)供應(yīng)狀況 38
（一）施工面積分析 38
（二）竣工面積分析 39
二、商品房銷售情況 39
（一）銷售面積分析 39
（二）銷售金額分析 39
三、房地產(chǎn)成交分析 40
（一）住宅成交情況 40
（二）商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交情況 40
（三）辦公樓成交情況 41
四、二手房市場(chǎng)分析 41

第三節(jié) 海南省房地產(chǎn)樓盤分析 42

一、海南省樓市成交情況 42
二、海南省樓市銷售排名 43

第四節(jié) 海南省房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì) 44

第五節(jié) 海南省安居工程建設(shè)情況 45

一、保障房項(xiàng)目開工情況 45
二、保障房項(xiàng)目建設(shè)動(dòng)態(tài) 46
（一）海口保障房項(xiàng)目永和花園交房 46
（二）三亞投資4億元建保障房 46

第五章海南省棚戶區(qū)改造規(guī)劃 48

第一節(jié) 海南省城市更新現(xiàn)狀 48

一、海南省城鎮(zhèn)化水平 48
二、海南省城市更新進(jìn)展 48

第二節(jié) 海南省棚戶區(qū)改造規(guī)劃 49

一、海南省棚戶區(qū)改造規(guī)模 49
二、海南省棚戶區(qū)改造規(guī)劃 51
三、海南省棚戶區(qū)改造方式 52
四、海南省棚戶區(qū)資金需求 52
五、海南省棚戶區(qū)用地需求 54
六、海南省棚戶區(qū)改造優(yōu)惠政策 55
（一）資金 55
（二）土地 56
（三）稅收 56
（四）安置補(bǔ)償 56
（五）配套設(shè)施建設(shè) 57
（六）服務(wù)綠色通道 57
七、海南省棚戶區(qū)改造最新進(jìn)展 58

第三節(jié) 海南省棚戶區(qū)改造的機(jī)會(huì)分析 58

一、棚戶區(qū)改造給房企帶來的利好 58
二、海南省棚戶區(qū)改造近期目標(biāo) 58
三、海南省棚戶區(qū)改造重點(diǎn)區(qū)域 60
四、海南省棚戶區(qū)改造啟動(dòng)重點(diǎn)項(xiàng)目 61

第六章棚戶區(qū)改造的運(yùn)作模式與支持系統(tǒng) 63

第一節(jié) 棚戶區(qū)改造的運(yùn)作模式 63

一、棚戶區(qū)改造三種運(yùn)作模式 63
二、發(fā)揮政府主導(dǎo)的特殊作用 63
三、采用市場(chǎng)化運(yùn)作的新途徑 65

第二節(jié) 棚戶區(qū)改造的保障機(jī)制 67

一、棚戶區(qū)改造的土地利用運(yùn)作機(jī)制 67
（一）政府運(yùn)作模式 67
（二）企業(yè)運(yùn)作模式 68
（三）混合主體模式 68
二、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的社會(huì)評(píng)價(jià)機(jī)制 68
三、棚戶區(qū)改造與住房保障的聯(lián)動(dòng)機(jī)制 70

第三節(jié) 棚戶區(qū)改造的綜合支持系統(tǒng) 73

一、建立綜合支持系統(tǒng)應(yīng)遵循的原則 73
二、建立綜合支持系統(tǒng)的核心內(nèi)容 74

第四節(jié) 棚戶區(qū)改造拆遷補(bǔ)償模式分析 80

一、補(bǔ)償方式分析 80
（一）貨幣補(bǔ)償 80
（二）產(chǎn)權(quán)調(diào)換 80
二、安置方式分析 81
（一）就地安置 81
（二）異地安置 81

第五節(jié) 棚戶區(qū)公共設(shè)施開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式 81

一、工程項(xiàng)目融資代建制 81
二、村民投資參股經(jīng)營(yíng)模式 81
三、PFI (私人主動(dòng)融資) 82
四、分階段的建設(shè)時(shí)序控制 83

第七章海南省棚戶區(qū)改造運(yùn)作策略研究 84

第一節(jié) 棚戶區(qū)改造對(duì)房地產(chǎn)的影響 84

一、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的影響 84
二、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響 84
三、對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的影響 85

第二節(jié) 棚戶區(qū)改造難點(diǎn)分析 85

一、拆遷安置難點(diǎn) 85
二、商業(yè)運(yùn)作難點(diǎn) 86
三、規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)大 86
四、融資難點(diǎn) 86

第三節(jié) 棚戶區(qū)改造難點(diǎn)對(duì)策 87

一、政府的作用 87
二、開發(fā)商的角色 89
三、被拆遷人的配合 90

第四節(jié) 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作要點(diǎn) 91

一、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目?jī)r(jià)值鏈條 91
二、棚戶區(qū)改造土地運(yùn)營(yíng)階段 92
（一）前期準(zhǔn)備 92
（二）拆遷實(shí)施 93
（三）開發(fā)實(shí)施 94

第八章海南省棚戶區(qū)改造項(xiàng)目定位策略 96

第一節(jié) 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目發(fā)展策略 96

一、區(qū)域發(fā)展配合整體規(guī)劃 96
二、打造城市形象，創(chuàng)立區(qū)域品牌 96
三、保留傳統(tǒng)文化，傳承歷史文明 96
四、統(tǒng)籌棚改和城鎮(zhèn)化建設(shè) 96
五、整合多種資源，促進(jìn)旅游業(yè)發(fā)展 96

第二節(jié) 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目區(qū)域戰(zhàn)略定位 97

一、定位描述 97
二、實(shí)現(xiàn)方式 97
三、效益評(píng)估 98

第三節(jié) 區(qū)域形象定位 98

一、定位思路 98
二、形象因素 98
三、定位闡述 99

第四節(jié) 城市功能與產(chǎn)業(yè)設(shè)置原則 99

一、區(qū)域特色原則 99
二、適當(dāng)多樣化原則 100
三、相對(duì)集中原則 100
四、互補(bǔ)發(fā)展原則 100

第五節(jié) 區(qū)域城市功能與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)定位 100

一、可發(fā)展的功能與產(chǎn)業(yè) 100
（一）城市功能設(shè)置 100
（二）產(chǎn)業(yè)設(shè)置 101
二、功能與產(chǎn)業(yè)配置 102
（一）基礎(chǔ)功能 102
（二）核心功能 102
（三）相關(guān)功能 103

第九章棚戶區(qū)改造案例分析 104

第一節(jié) 靈山片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 104

一、棚戶區(qū)改造背景 104
二、棚戶區(qū)改造規(guī)劃及規(guī)模 104
三、棚戶區(qū)改造現(xiàn)狀分析 104

第二節(jié) 美蘭區(qū)演豐鎮(zhèn)(墟)片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 105

一、棚戶區(qū)改造背景 105
二、棚戶區(qū)改造規(guī)劃及規(guī)模 105
三、棚戶區(qū)改造現(xiàn)狀分析 106

第三節(jié) 龍華區(qū)?？椥^(qū)棚改項(xiàng)目 107

一、棚戶區(qū)改造背景 107
二、棚戶區(qū)改造規(guī)劃及規(guī)模 107
三、棚戶區(qū)投資規(guī)模分析 107

第四節(jié) 龍華區(qū)濱涯村舊城改造項(xiàng)目 108

一、棚戶區(qū)改造背景 108
二、棚戶區(qū)改造規(guī)劃及規(guī)模 108
三、棚戶區(qū)改造目標(biāo)分析 108

第五節(jié) 陽光海岸舊城改造項(xiàng)目 108

一、棚戶區(qū)改造背景 108
二、棚戶區(qū)改造規(guī)劃及規(guī)模 109
三、棚戶區(qū)改造現(xiàn)狀分析 109

第十章海南省棚戶區(qū)改造項(xiàng)目整體包裝及推廣策略 110

第一節(jié) 招商引資策略 110

一、總體策略 110
二、策略具體分解 110
（一）規(guī)劃為本、配套先行 110
（二）改善環(huán)境、以地招商 110
（三）外引內(nèi)聯(lián)、項(xiàng)目促建 111
（四）動(dòng)開發(fā)、板塊出世 111
三、招商操作要點(diǎn) 111

第二節(jié) 整體包裝策略 112

一、總體形象策略 112
二、商業(yè)概念包裝建議 112
三、現(xiàn)場(chǎng)包裝建議 113
四、項(xiàng)目宣傳及推廣 113

第三節(jié) 招商引資模式設(shè)計(jì) 114

一、招商項(xiàng)目設(shè)定 114
二、招商方式設(shè)定 115
（一）傳統(tǒng)招商引資方式 115
（二）現(xiàn)代主要招商引資方式 115
（三）項(xiàng)目主要的招商方式 116
三、招商政策措施設(shè)定 116
四、招商形象展示設(shè)定 117
五、招商引資計(jì)劃 117
（一）招商客戶目標(biāo)鎖定 117
（二）招商區(qū)域目標(biāo)鎖定 118

第四節(jié) 項(xiàng)目招商應(yīng)注意的幾大問題 118

一、招商引資政府角色扮演的問題 118
二、“政策優(yōu)惠”不如誠(chéng)信服務(wù) 119
三、招商引資要有所選擇 119
四、關(guān)注引資新變化 120

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