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內(nèi)容概括

棚戶區(qū)通常是指城市建成區(qū)范圍內(nèi)，平房密度大、使用年限久、房屋質(zhì)量差、人均建筑面積小、基礎(chǔ)設(shè)施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大，環(huán)境臟亂差的區(qū)域。由于每個城市棚戶區(qū)形成的原因不同，很難形成一個統(tǒng)一的概念。從這幾年實踐來看，扎實推進各類棚戶區(qū)改造，既能改善民生，又是擴大內(nèi)需的一項重要舉措。棚戶區(qū)改造產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，不僅能夠增加投資，而且能夠帶動消費，可以有效消化鋼鐵、建材、家電等上下游產(chǎn)能和產(chǎn)品。根據(jù)國家住建部等七部委《關(guān)于加快推進棚戶區(qū)（危舊房）改造的通知》有關(guān)規(guī)定，從沙河市的實際情況來看，主要包括四種形式：棚戶區(qū)、城中村、危舊房、舊城區(qū)片。主要工作思路是：以棚戶區(qū)改造為重點，加大項目融資力度，強化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加大公租房建設(shè)分配力度，進一步完善和細化保障房后期規(guī)范化管理，推進保障性安居工程建設(shè)步入科學(xué)良性發(fā)展軌道。2016年，沙河市棚戶區(qū)改造用地45.3929公頃，各類保障性住房建設(shè)用地15.55公頃，改造棚戶區(qū)200套。

報告目錄

第一章棚戶區(qū)改造概念綜述 8

第一節(jié) 棚戶區(qū)改造的概念 8

一、棚戶區(qū)改造的形成 8
二、棚戶區(qū)改造的范圍 8
三、棚戶區(qū)改造的要求 9
四、棚戶區(qū)改造的進程 9

第二節(jié) 國家棚戶區(qū)改造的政策措施 11

一、棚戶區(qū)改造的政策 11
二、棚戶區(qū)改造的意義 11
三、棚戶區(qū)改造的目標(biāo) 11
四、棚戶區(qū)改造的挑戰(zhàn) 12
五、棚戶區(qū)改造的措施 12

第二章沙河市城市發(fā)展背景環(huán)境 13

第一節(jié) 沙河市經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境分析 13

一、沙河市區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平 13
二、沙河市固定資產(chǎn)投資分析 13
三、沙河市三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 14
四、沙河市工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展情況 15
五、沙河市玻璃產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況 15
六、沙河市城鄉(xiāng)居民收支水平 16

第二節(jié) 沙河市棚戶區(qū)改造地域環(huán)境分析 17

一、地理位置 17
二、自然環(huán)境 17
三、生態(tài)景觀 18
四、資源分布 18

第三節(jié) 沙河市棚戶區(qū)改造政策環(huán)境分析 19

一、政策環(huán)境綜述 19
二、房地產(chǎn)政策 20
三、重要政策分析 20

第四節(jié) 沙河市棚戶區(qū)改造社會環(huán)境分析 25

一、人口數(shù)量分析 25
二、消費市場分析 25
三、招商引資情況 26

第三章沙河市土地市場分析 27

第一節(jié) 沙河市城市規(guī)劃布局 27

第二節(jié) 沙河市土地供應(yīng)分析 32

第三節(jié) 沙河市土地成交分析 46

一、成交地塊規(guī)劃用途 46
二、成交地塊用地面積 61
三、成交地塊建筑面積 76
四、成交地塊的容積率 91
五、成交地塊受讓單位 109

第四節(jié) 沙河市土地成交價格 129

一、成交地塊的成交價 129
二、地塊的成交樓面價 141

第四章沙河市房地產(chǎn)市場分析 154

第一節(jié) 沙河市房地產(chǎn)市場狀況分析 154

第二節(jié) 沙河市房地產(chǎn)市場供需分析 154

一、房地產(chǎn)需求狀況 154
二、商品房需求主體 155
三、房地產(chǎn)發(fā)展分析 155
（一）住宅發(fā)展情況 155
（二）商業(yè)開發(fā)情況 156

第三節(jié) 沙河市房地產(chǎn)需求區(qū)域分析 156

一、置業(yè)意向購買動機 156
二、購房區(qū)域選擇 156
三、房地產(chǎn)投資區(qū)域選擇 156

第四節(jié) 沙河市房地產(chǎn)價格分析 157

一、房地產(chǎn)價格走勢 157
二、主要樓盤價格情況 157

第五節(jié) 沙河市安居工程建設(shè)情況 157

一、保障房項目開工情況 157
二、保障性安居工程開展情況 157

第五章 2016-2017年沙河市棚戶區(qū)改造進程 160

第一節(jié) 沙河市城市更新現(xiàn)狀 160

一、沙河市城市發(fā)展現(xiàn)狀 160
二、沙河市城鎮(zhèn)化水平 160
三、沙河市建設(shè)進展分析 161

第二節(jié) 沙河市棚戶區(qū)改造規(guī)劃 161

一、沙河市棚戶區(qū)改造規(guī)劃 161
二、沙河市棚戶區(qū)改造規(guī)模 162
三、沙河市棚戶區(qū)改造優(yōu)惠政策 162
（一）資金 162
（二）土地 163
（三）稅收 164
（四）安置補償 164

第三節(jié) 沙河市各類棚戶區(qū)改造分析 164

一、城市棚戶區(qū)改造 164
二、國有工礦棚戶區(qū)改造 165
三、國有林業(yè)棚戶區(qū)和國有墾區(qū)危房改造 165

第六章棚戶區(qū)改造的運作模式與支持系統(tǒng) 166

第一節(jié) 棚戶區(qū)改造的運作模式 166

一、棚戶區(qū)改造三種運作模式 166
二、發(fā)揮政府主導(dǎo)的特殊作用 166
三、采用市場化運作的新途徑 167

第二節(jié) 棚戶區(qū)改造的保障機制 170

一、棚戶區(qū)改造的土地利用運作機制 170
（一）政府運作模式 170
（二）企業(yè)運作模式 170
（三）混合主體模式 170
二、棚戶區(qū)改造項目的社會評價機制 171
三、棚戶區(qū)改造與住房保障的聯(lián)動機制 172

第三節(jié) 棚戶區(qū)改造的綜合支持系統(tǒng) 175

一、建立綜合支持系統(tǒng)應(yīng)遵循的原則 175
二、建立綜合支持系統(tǒng)的核心內(nèi)容 176

第四節(jié) 棚戶區(qū)改造拆遷補償模式分析 182

一、補償方式分析 182
（一）貨幣補償 182
（二）產(chǎn)權(quán)調(diào)換 183
二、安置方式分析 183
（一）就地安置 183
（二）異地安置 183

第五節(jié) 棚戶區(qū)公共設(shè)施開發(fā)運營模式 183

一、工程項目融資代建制 183
二、村民投資參股經(jīng)營模式 184
三、PFI（私人主動融資） 185
四、分階段的建設(shè)時序控制 185

第七章沙河市棚戶區(qū)改造運作策略研究 187

第一節(jié) 棚戶區(qū)改造對房地產(chǎn)的影響 187

一、對房地產(chǎn)市場供給的影響 187
二、對房地產(chǎn)市場需求的影響 187
三、對房地產(chǎn)價格走勢的影響 188

第二節(jié) 棚戶區(qū)改造難點分析 188

一、拆遷安置難點 188
二、商業(yè)運作難點 189
三、融資難點 189
四、規(guī)劃設(shè)計風(fēng)險大 190
五、相關(guān)政策不完善 190

第三節(jié) 棚戶區(qū)改造難點對策 191

一、政府的作用 191
二、開發(fā)商的角色 193
三、被拆遷人的配合 194

第四節(jié) 棚戶區(qū)改造項目開發(fā)運作要點 195

一、棚戶區(qū)改造項目價值鏈條 195
二、棚戶區(qū)改造土地運營階段 196
（一）前期準(zhǔn)備 196
（二）拆遷實施 197
（三）開發(fā)實施 198

第八章沙河市棚戶區(qū)改造項目定位策略 200

第一節(jié) 棚戶區(qū)改造項目發(fā)展策略 200

一、區(qū)域發(fā)展配合整體規(guī)劃 200
二、打造城市形象，創(chuàng)立區(qū)域品牌 200
三、保留傳統(tǒng)文化，傳承歷史文明 200
四、市場為導(dǎo)向，建設(shè)新商業(yè)中心 200
五、整合多種資源，促進旅游業(yè)發(fā)展 200

第二節(jié) 棚戶區(qū)改造項目區(qū)域戰(zhàn)略定位 201

一、定位依據(jù) 201
二、戰(zhàn)略定位 201
三、定位描述 202
四、實現(xiàn)方式 202
五、效益評估 203

第三節(jié) 區(qū)域形象定位 203

一、定位思路 203
二、形象因素 203
三、定位闡述 204

第四節(jié) 城市功能與產(chǎn)業(yè)設(shè)置原則 204

一、區(qū)域特色原則 204
二、適當(dāng)多樣化原則 205
三、相對集中原則 205
四、互補發(fā)展原則 205

第五節(jié) 區(qū)域城市功能與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)定位 205

一、可發(fā)展的功能與產(chǎn)業(yè) 205
（一）城市功能設(shè)置 205
（二）產(chǎn)業(yè)設(shè)置 206
二、功能與產(chǎn)業(yè)配置 206
（一）基礎(chǔ)功能 206
（二）核心功能 207
（三）相關(guān)功能 207

第九章棚戶區(qū)改造案例分析 208

第一節(jié) 華冶新村棚戶區(qū)改造案例 208

一、棚戶區(qū)改造項目基本情況 208
二、棚戶區(qū)建設(shè)住房套數(shù)分析 208
三、棚戶區(qū)建設(shè)住房面積分析 208
四、棚戶區(qū)開發(fā)建設(shè)總投資額 208

第二節(jié) 加州小鎮(zhèn)城市棚戶區(qū)改造案例 209

一、棚戶區(qū)改造項目基本情況 209
二、棚戶區(qū)建設(shè)住房套數(shù)分析 209
三、棚戶區(qū)建設(shè)住房面積分析 209
四、棚戶區(qū)開發(fā)建設(shè)總投資額 210

第三節(jié) 華冶新村二期棚戶區(qū)改造案例 210

一、棚戶區(qū)改造項目基本情況 210
二、棚戶區(qū)建設(shè)住房套數(shù)分析 210
三、棚戶區(qū)建設(shè)住房面積分析 210
四、棚戶區(qū)開發(fā)建設(shè)總投資額 211

第十章沙河市棚戶區(qū)改造項目整體包裝及推廣策略 212

第一節(jié) 招商引資策略 212

一、總體策略 212
二、策略具體分解 212
（一）規(guī)劃為本、配套先行 212
（二）改善環(huán)境、以地招商 212
（三）外引內(nèi)聯(lián)、項目促建 213
（四）動開發(fā)、板塊出世 213
三、招商操作要點 213

第二節(jié) 整體包裝策略 214

一、總體形象策略 214
二、歷史文化概念包裝建議 214
三、商業(yè)概念包裝建議 215
四、現(xiàn)場包裝建議 215
五、項目宣傳及推廣 216

第三節(jié) 招商引資模式設(shè)計 217

一、招商項目設(shè)定 217
二、招商方式設(shè)定 217
（一）傳統(tǒng)招商引資方式 217
（二）現(xiàn)代主要招商引資方式 218
（三）本項目主要的招商方式 218
三、招商政策措施設(shè)定 219
四、招商形象展示設(shè)定 219
五、招商引資計劃 220
（一）招商客戶目標(biāo)鎖定 220
（二）招商區(qū)域目標(biāo)鎖定 220
（三）招商引資步驟 220

第四節(jié) 項目招商應(yīng)注意的幾大問題 221

一、招商引資政府角色扮演的問題 221
二、“政策優(yōu)惠”不如誠信服務(wù) 222
三、招商引資要有所選擇 222
四、關(guān)注引資新變化 223

圖表目錄

圖表 1 2011-2016年沙河市生產(chǎn)總值變化趨勢圖 13
圖表 2 2011-2016年沙河市固定資產(chǎn)投資變化趨勢圖 14
圖表 3 2011-2016年沙河市三次產(chǎn)業(yè)占地區(qū)生產(chǎn)總值比重統(tǒng)計 14
圖表 4 2011-2016年沙河市城鄉(xiāng)居民人均可支配收入統(tǒng)計 17
圖表 5 沙河市自然資源一覽表 18
圖表 6 沙河市土地供應(yīng)情況一覽表 32
圖表 7 沙河市成交地塊規(guī)劃用途一覽表 46
圖表 8 沙河市成交地塊用地面積一覽表 62
圖表 9 沙河市土地成交地塊建筑面積一覽表 76
圖表 10 沙河市土地成交地塊容積率一覽表 91
圖表 11 沙河市成交地塊受讓單位一覽表 109
圖表 12 沙河市土地成交地塊的成交價一覽表 129
圖表 13 沙河市土地成交地塊的成交樓面價一覽表 141
圖表 14 沙河市主要樓盤均價一覽表 157
圖表 15 2011-2016年沙河市城鎮(zhèn)化率變化趨勢圖 161
圖表 16 棚戶區(qū)改造項目價值鏈?zhǔn)疽鈭D 196
圖表 17 棚戶區(qū)改造土地運營前期準(zhǔn)備階段內(nèi)容情況表 196
圖表 18 前期準(zhǔn)備工作流程示意圖 197
圖表 19 棚戶區(qū)改造土地運營拆遷實施階段內(nèi)容情況表 197
圖表 20 拆遷實施階段工作流程示意圖 198
圖表 21 棚戶區(qū)改造土地運營開發(fā)實施階段內(nèi)容情況表 198
圖表 22 開發(fā)實施階段工作流程示意圖 199
圖表 23 華冶新村棚戶區(qū)改造項目基本情況 208
圖表 24 華冶新村棚戶區(qū)改造項目建設(shè)住房套數(shù)統(tǒng)計 208
圖表 25 華冶新村棚戶區(qū)改造項目建設(shè)住房面積統(tǒng)計 208
圖表 26 華冶新村棚戶區(qū)改造項目開發(fā)建設(shè)總投資額統(tǒng)計 209
圖表 27 加州小鎮(zhèn)城市棚戶區(qū)改造項目基本情況 209
圖表 28 加州小鎮(zhèn)城市棚戶區(qū)改造項目建設(shè)住房套數(shù)統(tǒng)計 209
圖表 29 加州小鎮(zhèn)城市棚戶區(qū)改造項目建設(shè)住房面積及用地面積統(tǒng)計 209
圖表 30 加州小鎮(zhèn)城市棚戶區(qū)改造項目開發(fā)建設(shè)總投資額統(tǒng)計 210
圖表 31 華冶新村二期棚戶區(qū)改造項目基本情況 210
圖表 32 華冶新村二期棚戶區(qū)改造項目建設(shè)住房套數(shù)統(tǒng)計 210
圖表 33 華冶新村二期棚戶區(qū)改造項目建設(shè)住房面積及用地面積統(tǒng)計 210
圖表 34 華冶新村二期棚戶區(qū)改造項目開發(fā)建設(shè)總投資額統(tǒng)計 211

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